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Rechte des Mietschuldners

Mietschuldnern stellen bei Vermieterpfandrechtsverwertung Fragen an uns. Als allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteiger sind wir auf unsere Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt. Wir sind verpflichtet, sowohl die Rechte des Vermieters, als auch die Rechte des Mietschuldners zu wahren. 

Die Besitzer von Pfandrechten sind privilegiert, denn sie müssen bei Zahlungsausfall nicht über den üblichen Rechtsweg das Mahn-, Klage- oder Insolvenzverfahren beschreiten. Sie können bei der Forderungsrealisierung ein vereinfachtes Verfahren anwenden bei dem die Verwertung des Pfandes n i c h t davon abhängig, dass der Gläubiger einen vollstreckbaren Titel gegen den Eigentümer hat.

Die Durchführung  des Verfahrens ist dadurch kostengünstiger und wird erheblich beschleunigt. Das ist im Interesse von Vermieter und Mietschuldner. Weil aber hierbei die Rechte des Mietschuldners nicht durch ein Gerichtsverfahren überprüft werden, schreibt der Gesetzgeber bei der Verwertung als Kontrollinstanz ein nach BGB, HGB, ZPO, Zwangsverwaltungsgesetz, Pfandleihverordnung, GmbHGB, AktG und Versteigererverordnung geregeltes Verfahren vor. 

Wer auf der einen Seite in Sachen Pfandrecht die besonderen Privilegien, die ihm der Gesetzgeber ermöglicht in Anspruch nimmt, der ist konsequenterweise dazu verpflichtet die verbundenen Obliegenheiten einzuhalten.

Eine Pfandrechtsverwertung ist ein hoheitlicher Akt und darf nur von dazu befugten Personen wie den allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteiger durchgeführt werden.Der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist auf seine Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt und muss bei der Verwertung die Rechte aller Beteiligten, also auch die des Mietschuldners wahren. Als Mietschuldner müssen Sie einen eigenhändigen Verkauf des Pfands durch den Vermieter mit Aufrechnung auf Ihre Verbindlichkeiten nicht hinnehmen. Es ist Ihr gutes Recht, dass für das Pfand durch eine unabhängige Instanz der höchstbietende Käufer im Wege der öffentlichen Versteigerung oder Freiverkauf ermittelt wird.

Grundsätzlich ist zu beachten: Ein in Pfand genommener Gegenstand ist n i c h t  Eigentum des Gläubigers! Vgl. § 1244 BGB Rechtswidrige Veräußerung (1):  Die Veräußerung des Pfands ist nicht rechtmäßig, wenn gegen die Vorschriften des
§ 1228 Abs. 2, des § 1230 Satz 2 BGB, des § 1235 BGB , des § 1237 Satz 1 BGB oder des § 1240 BGB verstoßen wird.

Der Gesetzgeber und die Gerichte lassen bei der Pfandrechtsverwertung keine   Abkürzungen offen. Wer gegen die rechtlichen Bestimmungen verstößt, kann -

zivilrechtlich schadensersatzpflichtig gemacht werden;
vgl. BGH-Urteil vom 14.07.2010,  VIII ZR 45/09
u  n  d

- strafrechtlich nach § 246 StGB wegen Unterschlagung belangt werden;  vgl.,
anstatt vieler: Urteil des OLG Hamm vom 8. Juli 2013, Az. 5 U 111/12.

Öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer sind über Ihre im Versteigerungsverfahren erlangten Kenntnisse gegenüber Dritten zu Stillschweigen verpflicht.

Die laut Gesetz <unpfändbaren Sachen> können nicht in Vermieterpfand genommen und verwertet werden. Ausnahme bei Verwertungen nach § 885 a ZPO.

Versteigerungen dürfen nur aufgrund eines schriftlichen Vertrages durchgeführt werden.

(§ 1 Versteigererverordnung). Kein Fall gleicht dem anderen. Deshalb muss für jeden Einzelfall ein Versteigerungsvertrag, indem die hierbei entstehenden Aufwendungen angemessen kalkuliert- und die damit verbundenen Besonderheiten berücksichtigt sind, abgeschlossen werden.

Als Mietschuldner haben Sie das Recht über den anstehenden Versteigerungstermin persönlich informiert zu werden.

Das Gesetz schreibt vor, dass eine Vermieterpfandrechtsverwertung immer durch öffentliche Versteigerung durchgeführt werden muss. Die Öffentlichkeit muss hergestellt sein. Um auszuschließen, dass die in Vermieterpfand genommenen Sachen nicht verschleudert werden, muß der Versteigerungstermin angemessener Form beworben werden.

Bei besonders  werthaltigen Gegenständen ist zu beachten, dass diese an einem Versteigerungsort verwertet werden sollten, an dem ein angemessener Erfolg zu erwarten ist § 1236 BGB.

Sie haben das Recht sich an der Versteigerung zu beteiligen und die in Pfand genommenen Sachen selbst zu erwerben § 823 BGB.

In Ihrer Eigenschaft als Bieter haben Sie das Recht die zum Verkauf durch öffentliche Versteigerung angebotenen Sachen, vor der Versteigerung während eines mindestens zweistündigen Besichtigungstermins zu besichtigen (§ 4 Versteigererverordnung). 

Zur Durchführung von öffentlichen Versteigerungen und Freihandverkäufen sind befugt:

a) Notare (§ 20 Abs. 3 BNotO, mit der Einschränkung: Eine Versteigerung beweglicher Sachen sollen sie nur vornehmen, wenn diese durch die Versteigerung unbeweglicher Sachen oder durch eine von dem Notar beurkundete oder vermittelte Vermögensauseinandersetzung veranlasst ist.) Anmerkung: Eine pro-aktive Vermarktung von Versteigerungsgütern durch den Notar findet in der Regel nicht statt, denn eine Vertriebstätigkeit zählt nicht zu dessen Kernkompetenzen. Ein optimaler Verwertungserlös ist deshalb eher nicht zu erwarten.

 

b) Gerichtsvollzieher (§ 237 GVGA, mit der Einschränkung: nach  § 249 GVGA Absatz (3) 1 muss der Gerichtsvollzieher den Auftrag ablehnen, wenn der Auftraggeber die Möglichkeit hat, mit der Versteigerung einen zugelassenen Versteigerer zu beauftragen und der aufsichtführende Richter diese Möglichkeit für den Bezirk des Amtsgerichts festgestellt hat.) Anmerkung: Der Gerichtsvollzieher ist nur in seinem Bezirk tätig. Die Durchführung von Versteigerungen ist eine von vielen Aufgaben. Eine überregionale Vermarktung zählt nicht zu seinen Kernkompetenzen. Auch hier ist ein optimaler Verwertungserlös eher nicht zu erwarten.
 

c) öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer (Legaldefinition nach 383 BGB).

mit der Einschränkung: Ist der Versteigerer nur für bestimmte Arten von Versteigerungen (z.B. für Kunst oder Briefmarken) öffentlich bestellt, dann darf er nur in dem so sachlich beschränkten Umfang tätig werden.

 

Werden andere Personen beauftragt, liegt keine öffentliche Versteigerung im Sinne des § 383 BGB vor. Ein z.B. nur für Briefmarken, Kunstgegenstände oder Maschinen öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer darf nur diese Dinge öffentlich versteigern. Der Auftraggeber (in der Regel der Vermieter) macht sich schadensersatzpflichtig.

 

Vermieter bieten Mietschuldner mitunter an, gegen Freigabe des Vermieterpfandes und zeitnaher Räumung auf Forderungen zu verzichten. Geschickt verhandelnde Mietschuldner ereichen dabei mitunter, dass die gesamte Forderung inklusive aller Verfahrens- und Vergleichskosten aufgrechnet werden. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater in wie weít dies zu versteuern wäre. Wir bieten die Erstellung Vermieterpfandrechtsverwertungsgutachten an.

 

Wir bitten Sie von Anrufen abzusehen. Wir können keine umfassende Rechtsberatung geben. Bei Fragen und insbesondere wenn Sie feststellen, dass Ihre Rechte verletzt sind, können Sie auch bei Mittellosigkeit und Aussicht auf Erfolg, einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl, mittels Prozesskostenhilfe mit der Beratung und der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Die zuständige Anwaltskammer ist gerne bereit Ihnen einen Rechtsanwalt zu benennen, der sich auch auf die Vertretung von Mietschuldnern spezialsiert hat. Gegen eine Gegenverlinkung auf deren Website veröffentlichen wir hier gerne die Adresse von Anwälten die sich auf die Vertretung von Mietschuldner spezialisiert haben.

Siehe auch: BGH Urteil zur eigenmächtigen Räumung durch den Vermieter:

 

  Öffentliche Versteigerungen wegen : Insolvenzverwertung | Speditionspfand | Lagerpfand | Kommissionspfand | Vermieterpfand | § § 885 a ZPO, 825 ZPO | Annahmeverzug | sicherungsübereigneter Sachen u. Rechte | Kaduzierung | Pfandrecht an Rechten wie Aktien u. Unternehmensanteilen | Pfand wg. Erfüllungsvollzug | Werksvertragsunternehmerpfand | aus beidseitigen Handelsgeschäften | Immobilien aus Insolvenz | Pfändern| Pfandrechte am Anteil eines Miteigentümers

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