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Berliner Räumung

auch als Berliner Räumung bezeichnet, das auf einer Entscheidung des BGH vom 17.11.2005 (AZ I ZB 45/05) beruht. Der Vermieter macht nach § 562 BGB sein Vermieterpfandrecht geltend. Der Gerichtsvollzieher wird lediglich damit beauftragt, den Mietschuldner aus dem Mietobjekt zu setzen. Das Berliner Modell spart Zeit und Geld, weil der Vermieter die Kosten für den Abtransport und das Einlagern nicht vorzustrecken hat. Das in Pfand genommene Inventar des Mietschuldners muss dann nach § 1235 BGB Abs. 2 durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer verwertet werden.

Grundsätzlich ist zunächst festzustellen: Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches Pfandrecht. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter nicht erst einen vollstreckbaren Titel für seine Forderungen erwirken muss, sondern sofort auf den Verwertungserlös zugreifen kann.

In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, die Räumung auf Grundlage des Berliner Modells durchzuführen. Vor allem immer dann wenn Werthaltiges im Mietobjekt zu erwarten ist.

Gerade in Fällen, bei denen die Insolvenz des Mieters droht, ist der Faktor Zeit entscheidend. Vermieter und Insolvenzverwalter stehen im Konkurrenzverhältnis zueinander. Der Vermieter strebt eine schnelle Räumung und eine, seine Forderungen deckende, zeitnahe Verwertung des Vermieterpfandes an.

Nachteile

  • für die Durchführung der Pfandrechtsverwertung muss ein in Vermieterpfandrechtsangelegenheit erfahrener, allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer zur Verfügung stehen
  • die Ausübung des Vermieterpfandrechtes kann dazu führen, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Mietschuldner gemäß § 546 a BGB entfällt, weil der Mietschuldner den Besitz nicht mehr vorenthält.
  • Der Vermieter haftet bis zur Veräußerung durch den Versteigerer für die von ihm in Pfand genommenen Gegenstände
  • es kann zu Ansprüchen von Drittberechtigten z.B. wegen Eigentumsvorbehalten kommen
  • Vorteile
  • Zeitersparnis - das Mietobjekt ist schnellstmöglich wieder am Markt
  • Kostenreduzierung bei der Räumungsvollstreckung
  • Druckausübung auf den Mieter weil ein Verlust seiner Sachen droht
  • Informationserlangung des Vermieters durch eventuelle Einsichtnahme in Kontoauszüge, Sparbücher, und sonstige Unterlagen welche sich noch in der zu räumenden Wohnung befinden
  • verringerte Abhängikeit vom Gerichtsvollzieher bei der Räumungsvollstreckung
  • es kann auf Wunsch viel in Eigenleistung durchgeführt werde
  • sofortiger Zugriff auf den Verwertungserlös
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