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Räumung nach § 885a ZPO

Die Zwangsräumung nach § 885 a ZPO bedarf näherer Erläuterung. Bei der Berliner Räumung nach §  885a ZPO ist es die Aufgabe des Gerichtsvollziehers,

  • den gekündigten Mieter aus dem Besitz des Mietobjekts zu setzen und es ist  ferner seine Pflicht nach (§ 885a Abs. 6),
  • sowohl den Mietschuldner als auch den Vermieter auf die Bestimmungen des
    § 885a Abs. 2 - 5 ZPO hinzuweisen. Für den Mietschuldner dient diese Information
    als Hinweis über eine mögliche künftige Liquidierung seiner zurückgelassenen
    Habe. Eine weitere Verwertungsandrohung erfolgt nicht. Der Vermieter wird über
    seine Pflichten bei der Vollstreckung informiert, insbesondere darüber, dass er die Sachen des Mieters nicht sorglos behandeln darf.
  • Weiterhin hat der Gerichtsvollzieher eine Dokumentation der im Mietobjekt frei ersichtlichen, beweglichen Sachen vorzunehmen mit der Einschränkung, dass ernicht nach versteckter Habe in verschlossenen Behältnissen wie in Dosen, Umschlägen, Kleidungstücken oder im Müll suchen muss. Dennoch soll die Dokumentation einen zuverlässigen Überblick über den zur Zeit der Räumung vorhandenen Bestand und Zustand der beweglichen Sachen des Mietschuldners vermitteln.
  • Der Gerichtsvollzieher wird anhand einer Fotodokumentation die im Mietobjekt vorgefundenen Gegenstände protokollieren. Es gehört mitnichten zu seinen Pflichten, eine Aussage über deren Werthaltigkeit und Vollständigkeit zu machen; allein aus Gründen der Amtshaftung wird er keine Wertschätzung abgeben. Mit der Dokumentation des Inventars ist die Aufgabe des Gerichtsvollziehers beendet.

Rechtsicherheit durch Gutachten

Wenn der Vermieter Gegenstände, die über die üblicherweise durchzuführende öffentliche Pfandrechtsverwertung noch einen Ertrag erbracht hätten, als Müll entsorgt, kann ihm grobe Fahrlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden.

Vor einer voreiliegen Entsorgung der sich im Mietobjekt befindlichen Gegenstände ist es also immer ratsam, von uns als allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer ein Vermieterpfandrechtsverwertungsgutachten erstellen zu lassen. Wir sind zur Begutachtung berechtigt und auf die Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt. Aufgrund unserer Berufserfahrung können wir den möglichen Versteigerungswert des Pfandes feststellen.

Die Verwertung

Fordert der Schuldner seine Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, muss der Gläubiger die nicht hinterlegungsfähigen Sachen und darum wird es sich in der Regel handeln von einem allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer verwerten lassen. Im Unterschied zur herkömmlichen Räumung nach Berliner  Modell kommen indes die §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 des BGB zur Verwertung nicht hinterlegungsfähiger Gegenstände in Anwendung. Der Verwertungserlös ist bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts einzuzahlen. Hinterlegungsfähige Gegenstände wie Wertpapiere, wertvoller Schmuck und Bargeld sind sofort bei der Hinterlegungsstelle zu hinterlegen. Der Vermieter kann seine Forderung durch eine in einem, neben der Räumungsklage betriebenen, Verfahren erwirkte vollstreckbare Ausfertigung beim Amtsgericht geltend machen. Zu beachten ist hierbei, dass zur gleichen Zeit weitere, möglicherweise bevorrechtigte, Drittgläubiger ihre Ansprüche auf die Hinterlegungen beim Amtsgericht geltend machen können. Die Kosten des Verfahrens trägt der Mietschuldner. Diese Kosten sind anrechenbar.

Nachteile

  • für die Durchführung der Pfandrechtsverwertung muss ein in Vermieterpfandrechtsangelegenheit erfahrener, allgemein öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer zur Verfügung stehen
  • die Ausübung des Vermieterpfandrechtes kann dazu führen, dass der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber dem Mietschuldner gemäß § 546 a BGB entfällt, weil der Mietschuldner den Besitz nicht mehr vorenthält.
  • Der Vermieter haftet bis zur Veräußerung durch den Versteigerer für die von ihm in Pfand genommenen Gegenstände.

Vorteile

  • Zeitersparnis - das Mietobjekt ist schnellstmöglich wieder am Markt
  • Druckausübung auf den Mieter weil ein Verlust seiner Sachen droht
  • Informationserlangung des Vermieters durch eventuelle Einsichtnahme in Kontoauszüge, Sparbücher, und sonstige Unterlagen welche sich noch in der zu räumenden Wohnung befinden
  • Verwertung kann durch Zusammenlegung des Inventares aus mehreren Wohnungendurch unsere Einschaltung als ein auf Vermieterpfandrechtsverwertungen spezialisierter Versteigerer, insbesondere in Städten, rationeller betrieben werden kann
  • verringerte Abhängikeit vom Gerichtsvollzieher bei der Räumungsvollstreckung
  • es kann viel in Eigenleistung durchgeführt werden
  • Eigentumsvorbehalte
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