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Sondersituation Insolvenzfall

 Die Vermieterpfandrechtsverwertung im Insolvenzfall

Grundsätzlich:

Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO). Wenn der Vermieter vorher sein Vermieterpfandrecht geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durch einen allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer im Wege der öffentlichen Versteigerung durchführen lassen.

 

Praxishinweis:

n  Der Vergütungsanspruch des Insolvenzverwalters berechnet sich aus der Gesamtsumme der erzielten Einnahmen. Darum liegt es im Interesse des Insolvenzverwalters, Absonderungsgegenstände in der Masse zu halten. Deshalb ist  mit Obstruktion seitens der Insolvenzverwaltung zu rechnen, wenn der Vermieter die Verwertung selbst durchführen will.

 

n  Wenn der Vermieter sein Vermieterpfandrecht einen Monat vor Insolvenzantrag  geltend gemacht und das Sicherungsgut zum Zweck der Verwertung an sich gezogen hat, kann er die Verwertung durchführen lassen. Eine Rückgabepflicht an den Insolvenzverwalter besteht nicht. Dadurch entfallen für dieses Sicherungsgut auch die Kostenbeiträge und die Umsatzsteuer kann bei der Verwertung mit aufgerechnet werden.

 

n  Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Vermieter abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.

n  Der Insolvenzverwalter benötigt zur Durchsetzung seines Verwertungsrechts den unmittelbaren Besitz, also die die tatsächliche Sachherrschaft über einen Gegenstand. Gelingt es dem Vermieter unter Beachtung aller rechtlichen Vorgaben sein Pfandrecht rechtzeitig geltend zu machen, hat der Insolvenzverwalter das Nachsehen. Dann greift zugunsten des Vermieters das Prioritätsprinzip. Die Verwertung des Vermieterpfands durch den allgemein öffentlich bestellten Versteigerer führt bei höherem Verwertungserlös fast immer zu einer schnelleren Realisierung der Forderung und Auszahlung als durch Verkauf durch den Insolvenzverwalter. Das Mietobjekt ist nicht durch die Insolvenzverwaltung blockiert, sondern kurzfristig wieder frei.

 

Sicherungsrechte des Vermieters:

n  Im Insolvenzfall werden Pfändungspfandrechte unwirksam. Aber die Sicherungsrechte bleiben dem Vermieter aber wertmäßig erhalten. Die in Pfand genommenen Gegenstände oder Rechte zählen dann zu den Absonderungen.

n  Grundsätzlich hat der Insolvenzverwalter gemäß § 88 InsO keine Verwertungsbefugnis, wenn der Vermieter sein Pfandrecht einen Monat vor Antrag auf Insolvenzverfahren erworben hat.

 

 

Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters:

 

n  Für das Verwertungsrecht des Insolvenzverwalters ist es ausreichend, dass er den Besitz im Antragsverfahren in seiner Eigenschaft als vorläufiger Insolvenzverwalter erworben hat und dass ein Veräußerungsverbot erlassen worden war. Von diesem Zeitpunkt an kann er eine Herausgabe an den Vermieter abwehren. Er muss den Besitz aber tatsächlich übernommen haben. Der mittelbare Besitz des Verwalters reicht für ein Verwertungsrecht nicht aus.

 

n  Hat der Insolvenzverwalter das Pfand im Besitz, zählt dieses zu den sogenannten Absonderungen. Er ist dann zur Verwertung des Pfands berechtigt.

n  Es steht ihm frei, wie und zu welchem Preis er verwertet. Er kann freihändig verwerten oder Dritte seiner Wahl mit der Verwertung beauftragen.

n  Der Insolvenzverwalter oder der von ihm Beauftragte ist nicht dazu verpflichtet, in einem geregelten Verwertungsverfahren den höchst bietenden Käufer zu ermitteln. Er kann an den Erstbesten oder ihm Genehmen zu jedem Preis verkaufen.

n  Der Insolvenzverwalter erhält aus dem Verwertungserlös eine Pauschale von mindestens 9 Prozent zzgl. 19 % Umsatzsteuer und weitere Pauschalen für die Verwertungskosten. Liegen die tatsächlich entstandenen Verwertungskosten erheblich höher oder niedriger als die Pauschalen, sind die tatsächlich entstandenen Kosten anzusetzen (§ 171 Abs. 2 S. 2 InsO). Die Folge: Lagerflächen sind erfahrungsgemäß lange blockiert. Für die Verwertungsbefugnis des Insolvenzverwalters ist ausschlaggebend, dass er die Sache in Besitz hat (§ 166 Abs. 1 InsO).

 

Pflichten des Insolvenzverwalters bei der Verwertung:

n  Befürchtungen der absonderungsberechtigten Vermieter, der Insolvenzverwalter könne sein Verwertungsrecht dazu missbrauchen, dass er untätig bleibt und den Verkauf nicht zügig betreibt, beugt die Insolvenzordnung durch die allgemeine Verwertungspflicht nach dem Berichtstermin (§ 159 InsO) und vor allem dadurch vor, dass der Vermieter vom Berichtstermin an laufend die geschuldeten Zinsen aus der Insolvenzmasse fordern kann (§ 169InsO). Der Zinslauf endet mit der Auszahlung des Verwertungserlöses an den Vermieter.  Der Zinssatz richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen. Wenn der Schuldner sich in Verzug befindet, können auch Verzugszinsen verlangt werden.

    Bevor der Insolvenzverwalter das Pfand an einen Dritten veräußert, muss er dem absonderungsberechtigten Vermieter wie und zu welchem Preis der Gegenstand oder das Recht veräußert werden soll. Der Insolvenzverwalter darf eine bewegliche Sache, an der er ein Pfandrecht besitzt, freihändig verwerten.

Wichtig: Gemäß § 168 InsO hat der Vermieter hat nach Mitteilung der Veräußerungsabsicht binnen einer Woche das Recht, eine günstigere Verwertungsmöglichkeit nachzuweisen oder nachweisen zu lassen. Dann hat der Insolvenzverwalter diese Möglichkeit wahrzunehmen oder den Vermieter so zu stellen, als wenn er die Möglichkeit wahrgenommen hätte.

 

Praxishinweis: Insolvenzverwaltern sehen den Nachweis der  bessere Verwertung durch den Vermieter oft nicht gerne denn dies passt häufig nicht in ihre Gesamtabwicklungsstrategie.

 

 

WICHTIG ZUR VERMEIDUNG VON RECHTSNACHTEILEN:

n  Der Vermieter muss seine Absonderungsrechte gegenüber dem
Insolvenzverwalter sofort schriftlich geltend machen und dabei den Gegenstand oder das Recht, auf das sich das Absonderungsrecht bezieht, bezeichnen.

 

Weitere Hinweise zum Schutz des Vermieters  vor finanziellen Einbußen und Nachteilen:

n  Der Insolvenzverwalter darf gegenüber dem Vermieter keine "Aussonderungsgebühren" verlangen.

n  Der Vermieter ist gegenüber dem Insolvenzverwalter nicht auskunftspflichtig. Er muss keine Dokumente herausgeben. Auch wenn von Seiten der Insolvenzverwaltungen oft Gegenteiliges behauptet wird. Die Insolvenzverwaltung befindet sich z.B. aufgrund chaotischer Buchhaltung des Schuldners oft in Beweisnot.

n  Gegenüber einer Verwertung von in Pfand genommenen Sachen durch den allgemein öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer bedeutet dies in der Regel erhebliche Nachteile zulasten des Vermieters. Das Verwertungsverfahren entzieht sich, insbesondere was die Verwertungskosten betrifft, dessen Kontrolle. Die Möglichkeit des Nachweises einer besseren Verwertungsmöglichkeit durch den Vermieter nach § 168 InsO erweist sich in der Praxis in den meisten Fällen als nicht umsetzbar - es zählt nicht zur Kernkompetenz des Vermieters, in so knapp bemessener Frist Kaufinteressenten zu generieren.

Freigabe: Der Insolvenzverwalter ist nicht gezwungen, von seinem Verwertungsrecht Gebrauch zu machen. Stattdessen kann er dem Gläubiger nach (§ 170 Abs. 2 InsO) die Verwertung überlassen. Dies ist zweckmäßig, wenn der Gläubiger günstigere Verwertungsmöglichkeiten besitzt, etwa weil er einen mit der Verwertung von Pfandrechten gut eingeführten öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer beauftragen möchte. Es ist auch in diesem Fall ratsam, nicht auf die Privilegien der Pfandrechtsverwertung zu verzichten.

 

So können wir helfen:

 

n  Durch ein Pfandverwertungsgutachten können wir den Wert der Absonderungen
feststellen woraus sich dann die Zinsen nach § 169InsO feststellen lassen.

n  Grundsätzlich gilt: Wir können Vermietern bei der Realisierung ihrer Forderungen immer dann am besten helfen, wenn sie bei Zahlungsproblemen sofort handeln. Es ist das gute Recht des Vermieters, dass er einen Verkauf des Pfands an der von der Insolvenzverwaltung vorgeschlagenen Käufer nicht hinnehmen muss. Weil es oft nicht in die Abwicklungsstrategie des Insolvenzverwalters passt, wird der Nachweis eines höher bietenden Käufers ungern gesehen. Wir verfügen über tausende von Kontakten zu Kaufinteressenten und können kurzfristig helfen durch einen FIRE SALE exklusiv einen höchstbietenden Käufer zu generieren. Vorrausetzung ist, dass uns Vermieter zeitnah einschalten. Vorrausetzung ist, dass uns Vermieter zeitnah einschalten. Vermieter können dabei nur gewinnen, denn es entstehen ihnen keine Kosten und der Verwertungserlös ist fast immer höher  als beim Verkauf durch die Insolvenzverwaltung.

 

Fazit:

Die Erfahrung zeigt, dass Insolvenzverwalter oft auf Ihr Verwertungsrecht verzichten wenn sie feststellen das von Seiten des Vermieters in fundierter Weise Gegenwind aufkommt.

 

FIRE SALE

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